香港公司商業貸款及銀行融資終極指南

1. SME 借錢嘅 3 大類處境

我開公司第一年，以為有限公司賺到錢就唔使借錢。點知遇到個大客，一張 PO 就係我公司半年營業額，但要我先墊錢入貨先接得成單生意。我先發現：賺錢嘅公司同有現金流嘅公司，係兩回事。

SME 借錢通常離唔開以下 3 大處境：

📦 營運資金需要（Working Capital）

最常見嘅情況：客俾 60 日數期，但供應商要現金或 30 日找數。中間嗰段時間公司要有足夠現金流先頂得住。包括：出糧、交租、入貨、俾 supplier。

📈 擴張需要（Expansion）

開分店、買設備、加大 marketing、請更多人。呢種情況需要嘅資金通常比較大，還款期亦比較長。

🚨 突發需要（Emergency）

大客走數、供應商突然 cut 數期、疫情/市況突變。呢種時候公司有可能 1-2 個月內現金流斷裂，需要短期資金頂住。

2. 五大公司貸款產品全面比較

香港銀行俾 SME 嘅貸款產品，主要可以分為以下 5 大類。好多東主成日撈亂佢哋，用錯產品俾多咗息都唔知。

🏦 商業貸款（Term Loan / 分期貸款）

最傳統嘅公司貸款。銀行一筆過俾一筆錢你，你分期（通常 1-5 年）還款，每月還固定金額（本金+利息）。

• ✅ 適合：買設備、裝修、開分店、擴張
• ✅ 優點：還款期固定、容易預算、利息相對低
• ❌ 缺點：提早還款可能有罰款、批核時間較長
• 💵 一般利率：P-2% 至 P+2%（約 3.5%-7.5% p.a.）
• 💰 貸款額：一般 $10萬 - $500萬（視乎公司規模）

📄 貿易融資（Trade Finance）

專為做貿易嘅公司而設。包括：信用證（L/C）、託收（D/P、D/A）、買家融資、供應商融資等。銀行會根據你嘅貿易單據批出貸款，用於支付貨款。

• ✅ 適合：進出口貿易公司
• ✅ 優點：有單就有錢借、利率偏低、靈活
• ❌ 缺點：手續繁複、文件要求高、只可以用喺貿易相關
• 💵 一般利率：P-2.5% 至 P（約 3%-5.5% p.a.）
• 💰 貸款額：視乎單據金額，一般可借 invoice 額嘅 70-90%

📋 發票融資（Invoice Financing / Factoring）

將公司未找數嘅 Invoice 抵押俾銀行或融資公司，即時套現。Factoring 係銀行買起你條數，Invoice Discounting 係你抵押 Invoice 但自己負責追數。

• ✅ 適合：俾人拖緊數、有穩定 Invoice 但現金流緊張嘅公司
• ✅ 優點：快（最快 24 小時過數）、唔使抵押物業
• ❌ 缺點：利息比 Term Loan 高、Factoring 會影響客關係（銀行會幫你追數）
• 💵 一般利率：1%-3%/月（約 12%-36% p.a.，視乎客戶信貸質素）
• 💰 貸款額：Invoice 面額嘅 70-90%

💳 銀行透支（Overdraft）

銀行俾你一個備用信貸額，你可以喺戶口結餘唔夠嘅情況下照出數。類似公司嘅「備用現金」。

• ✅ 適合：現金流波動大、需要應急備用資金
• ✅ 優點：用先計息、唔用唔使俾利息、靈活
• ❌ 缺點：利息通常最高、銀行可以隨時取消、有手續費
• 💵 一般利率：P+1% 至 P+5%（約 6%-10% p.a.）
• 💰 貸款額：一般 $5萬 - $200萬

🏠 商業物業按揭（Commercial Mortgage）

公司用自置嘅商業物業做抵押借錢。可以係買物業嘅按揭，或者用已有物業做 remortgage 套現。

• ✅ 適合：有物業嘅公司、需要大額資金
• ✅ 優點：利率最低、貸款期長（可達 20-30 年）、貸款額高
• ❌ 缺點：抵押咗間廠/鋪、批核時間最長
• 💵 一般利率：P-2.5% 至 P-1.5%（約 2.5%-4% p.a.）
• 💰 貸款額：物業估值嘅 40-60%（商業物業按揭成數較低）

3. 邊種貸款啱你用？即時比較表

以下係五大貸款產品嘅快速比較，幫你一眼睇清邊款最啱你嘅需要：

產品	利率（約）	貸款期	批核速度	最啱邊種情況
商業貸款 Term Loan	3.5%-7.5%	1-5 年	1-4 星期	買設備 / 裝修 / 擴張
貿易融資 Trade Finance	3%-5.5%	30-180 日	1-2 星期	入貨 / 做 L/C
發票融資 Invoice Finance	12%-36%/年	30-90 日	24 小時 - 1 星期	俾人拖緊 Invoice
銀行透支 Overdraft	6%-10%	一年續約	1-2 星期	應急備用
商業按揭 Com Mortgage	2.5%-4%	5-30 年	4-8 星期	大額資金 / 買物業

4. SME 融資擔保計劃（SFGS / 九成擔保）

香港按揭證券公司（HKMC）同多家銀行合作嘅 SME 融資擔保計劃，係香港中小企借錢嘅一大幫手。如果你公司冇物業抵押，擔保計劃可以大大提高批核機會。

而家有 3 個主要計劃：

🔹 九成擔保產品（SFGS 90%）

• 最高貸款額：$1,800 萬
• 政府擔保九成
• 還款期：最長 8 年（分期）
• 用途：營運資金、買設備、轉型
• 特點：唔需要物業抵押、息率較優惠

🔹 八成擔保產品（SFGS 80%）

• 最高貸款額：$1,200 萬
• 政府擔保八成
• 還款期：最長 7 年
• 適合：已經營運 1 年以上嘅公司

🔹 七成擔保產品（SFGS 70%）

• 最高貸款額：$600 萬
• 政府擔保七成
• 還款期：最長 5 年
• 適合：初創公司或信貸紀錄較短

5. 申請商業貸款要準備咩文件？

借錢最怕就係「準備唔齊文件，俾銀行彈返轉頭」。以下係標準商業貸款申請嘅文件清單：

📁 公司基本文件

• 公司註冊證書（Certificate of Incorporation）
• 商業登記證（Business Registration Certificate）
• 公司章程（Articles of Association）
• 最近期嘅周年申報表（NAR1）
• 董事同股東名冊
• 董事同主要股東嘅身份證/護照

📊 財務文件

• 最近 2-3 年嘅審計報告（Audited Financial Statements）
• 最近 6-12 個月嘅管理帳目（Management Accounts）
• 最近 6 個月嘅銀行戶口月結單
• 應收帳款報表（Aging Report）
• 應付帳款報表
• 庫存清單（如有）

📋 貸款用途文件

• 貸款用途說明（寫清楚借錢做咩）
• 報價單/合約（如果係有特定用途，例如買設備、入貨）
• 現金流預測（Cash Flow Projection）
• 還款計劃

🆕 新公司（成立少於 2 年）

如果公司新成立，冇審計報告，銀行通常會要求：

• 董事個人嘅信貸紀錄（TU Report）
• 董事個人嘅稅單或收入證明
• 公司嘅銀行戶口紀錄（至少 6 個月）
• 生意合約、PO、Invoice 等證明公司有實際業務
• 如有個人擔保，擔保人嘅財務狀況

6. 提升批核機會嘅 7 個實戰技巧

以下係我親身用過、成功提升批核機會嘅技巧。銀行 RM（客戶經理）唔會話你知嘅 insider tips：

1️⃣ 揀啱銀行

唔係間間銀行都適合你。HSBC 同 Standard Chartered 對貿易融資最熟；東亞、中銀、恒生對本地 SME 比較 friendly；虛擬銀行（ZA Bank、WeLab）門檻低但貸款額細。建議同時問 2-3 間銀行報價，比較利率同條款。

2️⃣ 同銀行建立關係

最好喺你未需要借錢之前就開定公司戶口，保持活躍交易。當你有需要時，RM 見到你戶口嘅現金流紀錄，批核會容易好多。臨急先開戶借錢，銀行見到你戶口冇紀錄，批核難度大增。

3️⃣ 準備好 Cash Flow Forecast

銀行最驚嘅係借咗錢俾你之後你還唔到。一份詳細嘅現金流預測（Show 到每月收入、支出、還款能力），係最有說服力嘅文件。唔好求祈整份 Excel，要認真計過。

4️⃣ 由細額開始

第一次問銀行借錢，最好借細額（例如 $10-20 萬），準時還晒。銀行睇到你有良好還款紀錄，下次你再申請加額或者借更大筆，批核機會會高好多。

5️⃣ 保持公司戶口活躍

銀行 RM 審批貸款時，第一件事就係睇你公司戶口嘅出入數。每個月有穩定嘅收入入數（唔係一次性大額），係最好嘅信貸證明。

6️⃣ 了解自己嘅 TU（信貸評級）

公司貸款銀行會 check 公司同董事嘅信貸紀錄（TU）。你可以每年免費查一次自己嘅 TU Report，確保冇錯誤紀錄。如果有遲還款紀錄，要準備好解釋理由。

7️⃣ 唔好隱瞞問題

如果你公司曾經有過唔好嘅紀錄（例如曾經遲還款、曾經有法律訴訟），主動同 RM 解釋清楚，好過等銀行自己發現。坦白通常會得到更多體諒。

7. 銀行唔會主動話你知嘅隱藏成本

借錢唔止睇利率（Interest Rate），仲有好多隱藏成本，分分鐘俾多咗你都唔知：

🔸 手續費 / 安排費（Arrangement Fee / Processing Fee）

銀行批咗貸款之後，通常會收一筆手續費，約貸款額嘅 0.5%-2%。有啲銀行會話「免手續費」，但其實係將成本計返入利率入面。

🔸 提早還款罰款（Early Repayment Penalty）

如果你 Term Loan 簽咗 3 年，但第 1 年就提早還清，銀行會收罰款（通常係未還本金嘅 1%-3%）。借錢之前一定要問清楚提早還款條款。

🔸 承諾費（Commitment Fee）

銀行俾咗 Overdraft 額度你，但你冇用盡，銀行可能會收承諾費（約未用額度嘅 0.25%-0.5%/年）。

🔸 年費 / 戶口管理費

有啲銀行嘅貸款戶口每年收管理費（$500-$2,000/年），雖然唔多，但加加埋埋都係錢。

🔸 保險要求

如果係商業按揭，銀行通常要求你買火險、公眾責任保險等。呢啲保險費銀行唔會包，要你自己俾。

8. SME 最常見嘅 7 大貸款錯誤

以下係我同身邊東主踩過嘅貸款陷阱。你中咗幾多個？

❌ 錯誤 1：唔比較就借

淨係問自己開戶銀行就借，冇出去格價。唔同銀行對唔同行業嘅利率可以差成 3-5%。每年借錢前格 2-3 間銀行價，慳返嘅息可能夠你食餐好嘅。

❌ 錯誤 2：借得太急／臨急先借

現金流斷咗先嚟借錢，銀行見到戶口冇錢，批核難度大增。最好喺公司現金流健康嘅時候申請定一筆備用信貸（Overdraft），以備不時之需。

❌ 錯誤 3：用個人借貸頂公司數

用私人信用卡或財務公司貸款頂公司營運，利息高（通常 18%-36%），仲會影響個人信貸紀錄。公司數應該用公司產品借。

❌ 錯誤 4：簽個人擔保唔睇清楚

SME 貸款多數要董事簽 Personal Guarantee。即係如果公司還唔到錢，銀行可以追董事個人嘅資產（包括層樓）。簽之前搞清楚擔保範圍同上限。

❌ 錯誤 5：over-borrowing（借得太盡）

銀行俾你額度 $100 萬，你唔一定要借晒。要根據實際需要借，唔好因為額度大就借多咗，每個月俾多咗息。

❌ 錯誤 6：還款期太短／太長

還款期太短：每月還款額太高，影響現金流。還款期太長：俾多咗好多利息。要根據貸款用途決定還款期：例如買設備用 3-5 年，入貨用 6-12 個月。

❌ 錯誤 7：忽略 Covenant（貸款條款）

銀行貸款合約入面通常有 Covenant，例如「公司負債比率唔可以超過某個數」、「要 keep 住某個流動比率」。違反 Covenant 銀行有權 call loan（要求即時還款）。簽之前要搞清所有 Covenant。

9. 香港銀行商業貸款實戰評價

以下係我親身同其他東主打聽返嚟嘅銀行評價。注意：呢啲只係普遍印象，實際情況會因分行同 RM 而異。

🏦 HSBC 滙豐

• ✅ 貿易融資最強、國際網絡最廣
• ✅ 網上銀行（HSBCnet）功能齊全
• ❌ 門檻較高、SME 客戶較難有專屬 RM
• 💡 適合：做國際貿易、有出口 L/C 需要嘅公司

🏦 Bank of China 中銀香港

• ✅ 對本地 SME 較友善、分行網絡多
• ✅ 中資企業/內地業務有優勢
• ✅ SFGS 處理經驗豐富
• 💡 適合：有內地業務、想做 SFGS 嘅公司

🏦 Standard Chartered 渣打

• ✅ Trade Finance 同 HSBC 同樣強
• ✅ SME 部門服務口碑唔錯
• ✅ 對初創較開放
• 💡 適合：做貿易、東盟/中東市場

🏦 恒生銀行

• ✅ SME 貸款市佔率最高之一
• ✅ 分行網絡多、RM 服務穩定
• ✅ 有 SME 專屬貸款產品
• 💡 適合：大部分本地 SME

🏦 東亞銀行

• ✅ 對中小企最友善之一
• ✅ 批核相對寬鬆
• ✅ 有「東亞 SME 貸款」專線
• 💡 適合：初創/細規模公司第一次借錢

🏦 虛擬銀行（ZA Bank、WeLab Bank、Livi Business）

• ✅ 申請快（完全網上）、門檻低
• ✅ 冇隱藏收費、透明度高
• ❌ 貸款額較低（通常 $5-$50 萬）
• ❌ 利率通常比傳統銀行高
• 💡 適合：短期小額資金、做「第一筆貸款」建立紀錄

10. 常見問題 FAQ

Q：公司成立冇耐（少過 1 年），可唔可以借到錢？

可以，但選擇有限。可以試：虛擬銀行（如 ZA Bank Business Loan，要求營運 3 個月以上）、東亞 SME 貸款（接受營運 6 個月以上）、SFGS 九成擔保（要求營運 6 個月以上）。要有心理準備利率會高啲、貸款額會細啲。另外董事個人信貸紀錄好嘅話，可以考慮董事私人貸款然後注入公司（不過記得做好文件紀錄，避免稅務問題）。

Q：公司冇審計報告，仲借唔借到錢？

借到，但難度高啲。銀行會要求：最近 6-12 個月公司銀行戶口紀錄、管理帳目（Profit & Loss、Balance Sheet）、生意合約/PO/Invoice。如果你係有限公司，按法例每年都要做審計，所以建議盡快補返審計報告，唔單止係借錢，仲係法律要求。

Q：公司貸款董事一定要簽 Personal Guarantee？

大部分情況下係。SME 貸款銀行通常會要求主要股東/董事簽 Personal Guarantee。只有以下情況可能唔使：貸款額好細（例如 $10 萬以下）、公司有足夠抵押品（例如物業）、公司財務狀況非常穩健。簽 PG 前要諗清楚：如果公司還唔到錢，最多會影響到你幾多個人資產？

Q：Trade Finance 同 Term Loan 可以同時申請？

可以，仲係好常見嘅做法。Term Loan 做長期資金（買設備、裝修），Trade Finance 做營運資金（入貨、出糧）。兩者用途唔同，唔會衝突。銀行反而覺得你識得用唔同產品管理現金流係好事。

Q：借咗錢之後，可唔可以提早還款？

可以，但可能有罰款。建議借錢前睇清楚貸款合約嘅「提早還款條款」（Early Repayment Clause）。有啲銀行會收未還本金嘅 1%-3% 作為罰款，有啲就淨係收手續費（約 $500-$2,000）。如果想慳息，可以問銀行可唔可以「部分提早還款」，或者每個月 extra payment 去減低本金。

Q：銀行 reject 咗我嘅貸款申請，可以點做？

第一時間問 RM 原因。最常見嘅原因：現金流不穩（戶口紀錄波動大）、負債比率過高、行業風險（如餐飲、零售喺經濟差時較難批）、文件不足、信貸紀錄有問題。知道原因後改善再申請。一般建議等 3-6 個月再申請，唔好即刻 reappeal。

Q：公司貸款利率係點定嘅？

香港商業貸款利率通常以「P」（Prime Rate，最優惠利率）為基準。P 目前約 5.5%-6%。銀行會根據以下因素決定俾你 P+X% 定 P-X%：

• 公司財務狀況（審計報告、現金流強弱）
• 行業風險（貿易、製造、專業服務風險各異）
• 貸款額同還款期
• 抵押品（有抵押 vs 無抵押）
• 公司同銀行嘅關係
• 董事個人信貸紀錄

一般 SME 無抵押貸款利率約 P+1% 至 P+3%，有抵押嘅可以做到 P-2%。

Q：借錢後生意差咗，還唔到錢點算？

立即主動聯絡銀行 RM，唔好等銀行搵你。越早坦白，銀行越願意幫你重組貸款（延長還款期、還息不還本等）。遲咗銀行會 call loan 或採取法律行動，公司可能會被清盤。香港有唔少 SME 因為還唔到貸款而被迫清盤，所以借錢前一定要做好 worst-case scenario 嘅還款計劃。